Добрый день, уважаемые юристы.
Возник у меня вопрос. Могу ли я, собственник своей квартиры, с участием моего попечителя разменять свою двухкомнатную квартиру на однокомнатную?
То, что все эти действия делаются с участием органов опеки и попечительства, я знаю. Возникает другая проблема.
Более года заместитель по социальной работе нашего интерната вводила меня в заблуждение по факту того что у них при интернате появится риелтор. В конечном итоге она признала, что у них нет таких должностей и есть лишь юридический отдел.
К сожалению, директор интерната уходит от темы сдачи моей квартиры в аренду и размена моей собственности.
Я хочу получить правовые подтверждения тому, что директор вправе не оказывать мне содействия с разменом моего имущества (квартиры). На каком основании она имеет право мне отказать в содействии? Обычно все заканчивается следующим: «Не хочу, восстанавливай полную дееспособность, не носи мне свое заявление, я не буду нечего сдавать и тебе не дам самому, я запретила своим юристам заниматься вашими квартирами». Как я лично считаю, это полный директорский произвол. Тут лишь просматривается нежелание этим заниматься.
С уважением!
Комментарии
Отвечает юрист СПб БОО «Перспективы» Анна Удьярова:
Сделки с недвижимостью ограниченно дееспособного человека совершаются с согласия попечителя и только после получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Федеральный закон № 48 от 24.04.2008 «Об опеке и попечительстве» устанавливает случаи, при которых допускается отчуждение квартиры подопечного (ст. 20):
«1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:
1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона».
То есть поменять квартиру возможно только в случае, если «договор совершается к выгоде подопечного», а так это или нет, определяют сотрудники органа опеки и попечительства. Если в результате обмена площадь жилого помещения уменьшится, то, скорее всего, сотрудники органа опеки и попечительства не согласятся, что это выгодная сделка, и откажут в выдаче разрешения. А без этого разрешения невозможно что-либо сделать с квартирой.
Что касается сдачи квартиры внаем – для этого попечителю тоже нужно получить разрешение органа опеки и попечительства. Правда, в этом случае легче обосновать, в чём будет состоять выгода для Вас: например, платежи по договору найма можно будет направить на оплату коммунальных услуг, оплату ремонта или иных расходов на содержание имущества, а также на улучшение качества жизни подопечного.
Согласно ст. 36 Гражданского Кодекса РФ попечитель должен исполнять свои функции, учитывая мнение подопечного. Чтобы сообщить свое мнение, Вы можете обратиться к интернату, исполняющему функции попечителя, с письменным заявлением. Заявление нужно написать на имя директора. Сначала Вам нужно выбрать, что именно Вы хотите – чтобы квартиру сдавали или чтобы её поменяли, затем описать в заявлении, чего Вы хотите в отношении Вашего имущества. Желательно также указать, для чего Вам это нужно. Например, в случае сдачи внаем – чтобы оплачивать содержание имущества, находящегося в собственности, а также для повышения качества Вашей жизни (покупка дополнительной одежды, продуктов, оборудования, организация отдыха или лечения и др.).
Обязательно напишите в конце заявления «Прошу дать мне письменный ответ».
В случае согласия интернат как попечитель обращается в орган опеки и попечительства для получения предварительного разрешения. В случае отказа интерната Вы можете обратиться с таким же заявлением напрямую в орган опеки и попечительства. К заявлению в орган опеки и попечительства нужно приложить копию письменного отказ попечителя (интерната), поскольку без доказательства того, что Вы обратились к попечителю и попечитель Вам отказал, из органа опеки пришлют рекомендацию «обратиться к попечителю».